Roczny raport dla rynku magazynowego w Polsce

Zarys Ogólny

•    Rok 2011 w porównaniu do 2010 okazał się bardzo dobrym okresem dla polskiego rynku nieruchomości magazynowych. W całym roku do użytku oddano blisko 380 tys. m² nowoczesnej powierzchni magazynowej co stanowi 40% wzrost w stosunku do roku 2010. Najwięcej powierzchni dostarczono na rynek Górnego Śląska. Obecne całkowite zasoby rynku magazynowego w Polsce wynoszą 6,8 mln m².
•    Pod względem wolumenu transakcji rok 2011 okazał się znacznie lepszy od 2010. W ciągu czterech kwartałów wynajęto blisko 1,8 mln m² powierzchni magazynowej co stanowi blisko 20% wzrost w stosunku do roku poprzedniego. Popyt w poszczególnych kwartałach rozkładał się dość równomiernie, jednak najlepszy pod względem wolumenu transakcji okazał się 3 kwartał (blisko 30% ogółu transakcji). Najwięcej powierzchni wynajęto w Warszawskiej strefie II oraz na Górnym Śląsku. Najczęściej podpisywano nowe umowy najmu, które stanowiły 60% wszystkich zawartych transakcji, duża część z nich to umowy typu „pre-lease”.
•    W stosunku do 4 kwartału 2010r. współczynnik powierzchni niewynajętej w Polsce obniżył się dość znacząco z 13,8% na koniec 2010r. do 11,4% na koniec 2011r. Spadek ilości powierzchni niewynajętej obserwowany był na większości rynków.
•    W całym roku czynsze w zasadzie pozostawały na stabilnym poziomie, wzrosty odnotowywane były jedynie w regionach, w których współczynnik powierzchni niewynajętej był niski.


Podaż

•    Warszawa – podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w trzech warszawskich strefach na koniec 2011r. wyniosła 2,54 mln m². W całym roku na rynek dostarczono około 80 tys. m², z czego blisko 74% w warszawskiej strefie II. Przyrost powierzchni w stosunku do 2010r. był większy o ponad 44%. Pod względem nowej podaży Warszawa znalazła się na drugim miejscu zaraz po Górnym Śląsku. W budowie jest aktualnie 77 tys. m², z czego 73% w warszawskiej strefie II.
•    Polska Centralna – na koniec 2011r. całkowite zasoby powierzchni magazynowych w Centralnej Polsce wynosiły 950 tys. m². W całym roku do użytku zostało oddanych około 25,5 tys. m² w trzech projektach, należących do Panattoni i Segro. Nowa podaż osiągnęła w zasadzie poziom z 2010r.
•    Poznań – istniejąca podaż wyniosła niewiele ponad 846 tys. m². Oddano do użytku blisko 45 tys. m² z czego połowę w 3 kwartale 2011r. Obecnie w budowie znajduje się 50 tys. m² nowoczesnej powierzchni magazynowej, której termin realizacji przewidziany jest na rok 2012.
•    Górny Śląsk – jest drugim co do wielkości rynkiem magazynowym w Polsce, obecne zasoby szacowane są na ponad 1,33 mln m². Do użytku oddano około 109 tys. m² w 8 projektach, natomiast w budowie znajduje się obecnie około 20 tys. m².
•    Kraków – pod względem wielkości Kraków nadal jest jednym z najmniejszych rynków magazynowych w Polsce. Całkowite zasoby wynoszą około 115 tys. m², z czego 40% została oddana do użytku w 2011r. Na koniec roku w budowie znajdowało się blisko 19 tys. m² powierzchni magazynowej.
•    Wrocław – obecna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej wynosi ponad 640 tys. m². W 2011r. ukończono 22 tys. m², na rok 2012 planowane jest oddanie do użytku kolejnych 64 tys. m².
•    Gdańsk – na koniec 4 kwartału 2011r. zasoby powierzchni magazynowych w Gdańsku osiągnęły poziom 136 tys. m². W ciągu roku podaż zwiększyła się zaledwie o 6%. W trakcie budowy znajduje się obecnie blisko 30 tys. m².
•    Toruń – na koniec roku miasto dysponowało niespełna 100 tys. m² nowoczesnej powierzchni magazynowej, w ciągu roku zasoby zwiększyły się o niewiele ponad 10%. Na rynek został dostarczony zaledwie jeden projekt BTS o powierzchni około 10 tys. m² w Goodman Toruń Logistics Centre.
•    Szczecin – pod względem istniejącej nowoczesnej podaży jest najmniejszym rynkiem magazynowym w Polsce. Jego zasoby pozostają niezmienne od kilku lat i wynoszą blisko 42 tys. m².


Popyt

•    Warszawa – pod względem wolumenu transakcji trzy strefy Warszawskie zdominowały rynek. W całym roku wynajęto ponad 735 tys. m², z czego około 52% przypadło na Warszawską strefę II. Najwięcej powierzchni zostało wynajętej w 3 kwartale. Spośród zawieranych umów dominowały nowe umowy, które stanowiły około 58% oraz przedłużenia 36%.
•    Polska Centralna – powierzchnia wynajęta w 2011r. przekroczyła poziom 200 tys. m². Najwięcej powierzchni zostało wynajętej w drugiej połowie roku. Wśród umów dominowały renegocjacje, które stanowiły blisko 52% wszystkich transakcji.
•    Poznań – rok 2011 okazał się rekordowym pod względem wynajętej powierzchni. Wolumen transakcji osiągnął poziom około 168,5 tys. m². Dominowały renegocjacje i nowe umowy, których udział w rynku wyniósł odpowiednio 47,5% i 51%.
•    Kraków – w roku 2011 obserwowany był podobnie jak w Gdańsku znaczny wzrost zainteresowania najemców Krakowem, nowe umowy stanowiły ponad 90% wszystkich transakcji. W całym roku wolumen transakcji przekroczył 54 tys. m² i był rekordowym od początku istnienia tego rynku. Blisko 61% wynajętej powierzchni to umowy typu „pre-lease”.
•    Wrocław – wolumen transakcji w porównaniu do roku 2010 wrósł o ponad 30% i na koniec 2011r. osiągnął poziom ponad 226 tys. m². Najwięcej umów podpisano w 1 i 3 kwartale 2011r. Blisko 59% wszystkich transakcji stanowiły nowe umowy.
•    Gdańsk – region ten również odnotował znaczący wzrost zainteresowania wśród najemców, wolumen transakcji wyniósł blisko 55,5 tys. m², wobec 15 tys. m² wynajętych w 2010r. Co ciekawe ponad 90% wynajętej powierzchni to umowy typu „pre-lease”.
•    Toruń – jest jedynym regionem w Polsce, który nie odnotował w 2011r. żadnej transakcji najmu nowoczesnej powierzchni magazynowej.
•    Szczecin – w ostatnim roku Szczecin odnotował wzrost liczby zawartych transakcji. Podpisane zostały 3 umowy najmu na łączną powietrznię 13,5 tys. m². W porównaniu do roku 2010 i 2009 jest to znaczący wzrost.
Dostępne powierzchnie
•    Współczynnik wolnych powierzchni w Polsce w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2011r. regularnie spadał, natomiast w czwartym kwartale nieznacznie wzrósł i wyniósł niespełna 11,4%. W porównaniu do 2010r. współczynnik wolnych powierzchni spadł praktycznie we wszystkich regionach Polski.
•    Warszawa – współczynnik powierzchni niewynajętej w 2011r. wykazywał tendencję spadkową i na koniec roku wynosił 16%. W poszczególnych strefach kształtował się on następująco: 8,5% (strefa I); 18,9% (strefa II) i 12,7% (strefa III). Spadek odnotowany został w warszawskiej strefie I i III, natomiast nieznaczny wzrost w II.
•    Miasta regionalne – w stosunku do końca 2010r. współczynnik powierzchni niewynajętej spadł w większości regionów. Najniższy współczynnik odnotowany został w Toruniu i Poznaniu, najwyższy natomiast w Szczecinie, choć warto zauważyć że właśnie w tym regionie nastąpił największy spadek współczynnika wolnych powierzchni.


Czynsze

•    Stawki czynszów przez cały rok utrzymywały się na względnie stabilnym poziomie, z niewielką tendencją wzrostową w regionach, w których popyt był najwyższy, a wskaźniki pustostanów najniższe.


Prognozy

•    Szacuje się, że nowa podaż w 2012r. osiągnie poziom zbliżony do tego z 2011r. W trakcie budowy na koniec 2011r. było około 340 tys. m² nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego 74% z planowanym terminem oddania do użytku na rok 2012. Warto zaznaczyć, że około 72% powierzchni planowanej do oddania do użytku w 2012r. jest już wynajęta. W związku z powyższym możemy spodziewać się w nadchodzących kwartałach dalszego spadku współczynnika powierzchni niewynajętej. Rynki o niskim współczynniku powierzchni niewynajętej oraz stosunkowo niewielkiej całkowitej podaży, będą nadal w kręgu zainteresowań developerów. Możemy spodziewać się również wzrostu liczby projektów budowanych spekulacyjnie, natomiast na pewno nie będziemy mieli do czynienia z kolejnym boomem, co związane jest z restrykcjami dotyczącymi pozyskania finansowania. Szansę będą mieli zatem najsilniejsi, najbardziej doświadczeniu deweloperzy, którzy mogą finansować inwestycje z własnych środków lub mają ułatwiony dostęp do finansowania zewnętrznego.
•    Przewiduje się że w roku 2012 popyt będzie utrzymywał się na dość stabilnym poziomie, zarówno w Warszawie jak i na większości rynków regionalnych, chociaż nie wyklucza się niewielkich spadków w drugiej połowie roku.
•    Biorąc pod uwagę stosunkowo niewielką podaż planowaną na rok 2012, oraz fakt że ponad 70% tej powierzchni jest już wynajęta, możemy spodziewać się, że w najbliższych dwóch kwartałach współczynnik wolnych powierzchni będzie stopniowo się obniżał, natomiast czynsze nieznacznie będą wzrastały na wybranych rynkach.